「セキスイハイム」と「ダイワハウス」土地活用のアパート経営をするなら、どちらのハウスメーカーが良いのでしょうか？　両社ともに業界最大手のハウスメーカーです。実績も知名度も万全です。甲乙つけがたいので、このサイトにたどり着いたのではないでしょうか？

 

あなたは悩んでいますね！！

 

しかし、
インターネットにある「セキスイハイム」と「ダイワハウス」のアパート経営に関する情報を見ていても意味がありません。

 

ハッキリと言うと　時間の無駄です。

 

あなたに答えを差し上げましょう。

 

 

 

↓↓↓　「セキスイハイム」vs「ダイワハウス」の答え　↓↓↓

 

こちらのサイトで資料請求を行えば、

 

「セキスイハイム」と「ダイワハウス」の

が送られてきます。

 

１週間から10日程度で、ご自宅に「セキスイハイム」と「ダイワハウス」の建築見積もり・収支計画書・アパート経営プラン・市場調査が郵送されてきます。そして、その資料を机に広げて比較してください。「セキスイハイム」と「ダイワハウス」、どちらが良いかの答えが出るはずです。

 

 

 

 

「セキスイハイム」vs「ダイワハウス」　ネットに正解は無い！！

 

ネット上にある「セキスイハイム」と「ダイワハウス」のアパート経営に関する情報を見ていても時間の無駄だと上記しました。

 

なぜ無駄なのか？

 

なぜ意味がないのか？

 

これまであなたが目にしてきた「セキスイハイム」と「ダイワハウス」の情報のほとんどは、アパート経営もしたことがない、アパート経営をするための土地もない、相応の甲斐性もない、すなわち素人が作成したサイトまたはブログの記事です。

 

こいつらはアパート経営とは何ぞや、サブリースとは何ぞや、税金対策とは何ぞや、ということを全く理解していない輩です。そんな奴らが作成したサイトの情報に価値はあるのでしょうか。

 

そんなものを見ていないで、直接「セキスイハイム」と「ダイワハウス」に資料請求をすれば、公式な情報が自宅に届くのです。これこそが賢い選択、賢い行いなのではないでしょうか。賢い選択ができなければ、アパート経営にも成功は無いでしょう。

 

 

 

※中には公式の情報であるものや、ある程度正確な情報もあります。

 

 

アパート経営の利回り

 

表面利回りと実質利回り

 

アパート経営する際に、チラシなどに利回りが表示されています。チラシには、よく利回り〇％と書いてありますが、これは物件の価格を分母として、年間の家賃収入を割って計算して、投資利回りと呼んでいるのです。投資用不動産を選ぶ際は、あくまで投資ですからできるだけ高い利回りを選ぶための判断指標としましょう。しかし、この「利回り」は注意が必要です。「利回り」自体に２つの定義があるからです。利回りには、

 

 

があります。表面利回りとは、年間の家賃収入合計を物件価格で割ったものです。たとえば1000万円の物件価格で年間100万円の家賃ならば10％となるわけです。ここで注意すべきは、表面利回りはあくまで想定であって、これで購入を判断してはいけないということです。不動産業者から物件の案内を取り寄せてみてください。家賃収入が書いてありますが、そこには小さく「満室時」とか「満室想定時」と書いてあることでしょう。つまり、その利回りは満室になった時、さらに言えば想定している家賃が取れた時の家賃収入なのです。ということは、その利回りはあくまで想定であって、現在満室でない限り、達成される数字ではないということです。表面利回りだけはたいてい良く見えます。経費も、ローン返済も考慮しない数字だからです。「セキスイハイム」と「ダイワハウス」アパート経営においても利回りの考え方は同じです。

 

 

アパート経営は資金力！！

３つもあれば、どれかが空室でも他の物件が稼いでくれるので、全体で収支がマイナスになることもありませんし、複数あることで収入も増えます。ここで、その収入を浪費したい衝動に駆られるかもしれません。しかし、そのお金は余分な収入と考え、リスク対応用に貯蓄するとともに、次の大物、つまり「一棟もの」を買う種銭にしましょう。もちろん、「一棟もの」を買わずにワンルーム３つくらいで十分な副収入として、ここで投資をやめる手もありますし、ひたすら増やすこともありでしょう。多くの場合は、ワンルーム３つで年間収入が200万円強でした。ここでもっとワンルームを増やすか、「一棟もの」に投資を切り替えるか考え、「一棟もの」に切り替えたのです。周りでは、どんどんワンルームを買い増す地方公務員や会社経営者もいました。一方、自分年金用にと３つくらいでやめた方もいました。この辺はそれぞれの判断でしょう。私は、このあとローンを使ったレバレッジ投資をすることで「一棟もの」に切り替え、複数の収入の流れをどんどん増やすことにしたのです。

 

 

ローンで考えるアパート経営

「一棟もの」を買うということはそれだけの資金が必要です。「一棟もの」には、居住用アパート、居住用マンション、商業ビルなどがあります。ここでも居住用が安定しているので、商業ビルよりも居住用アパート、居住用マンションのほうが投資対象としては良いでしょう。アパートの場合は数千万円、マンションの場合は数千万円から数億円の規模になります。「一棟もの」を買う場合は、不動産投資ローンを使って、レバレッジをかけて購入します。ローンを組むうえで、サラリーマンは非常に有利です。額の多寡は別にして、定期的に安定収入があるというのは、金融機関からみて「信用力」になるからです。この「信用力」を自宅購入に使うと、「信用力」が毀損され、不動産投資ローンの（Ｉドルが上がることはすでに書きましたが、できればサラリーマンとしての「信用力」も活用してローンを引き出し、不動産投資をしたいものです。「セキスイハイム」と「ダイワハウス」アパート経営をされている方の多くも、ローンを利用している人がいます。

 

ただし、ローンを組んでの不動産投資は練習段階と捉えましょう。その点を考慮し、いきなり全額借入れの高レバレッジ、フルローン（自己負担の頭金なしで全額ローンで物件を購入する）１億円などと冒険せず、何かあっても対処できる額にとどめるべきでしょう。物件は3000万円程度で、自己資金を１割から３割、ローンは９割から７割程度に抑えて投資します。ローンがある時のキャッシュフローの変化、税金の影響などを学ぶのです。

 

 

平成バブル時代のアパート経営

とんでもない高額商品が売れ、サラリーマン層にまで不動産ブームが広がりを見せているとい弓点で、今の状況は確かに平成バブルの初期の段階と似ています。ただ、今回の不動産投資ブームが前回の平成バブルと明らかに違弓点は、「とにかく買っておきさえすれば、右肩上がりで価格が上がっていく」というような状況にはまったくない、という点です。不動産投資を選択したサラリーマンは、「不動産を投資商品としてみた場合、ほかの金融商品などと比較して相対的に魅力的だから」投資しているのであり、「不動産の価値を決めるのは収益性」であるという認識で物件を選択しています。不動産の価値を決めるのは収益性であるということ。このことは、不動産投資を行うう‘兄で、肝に銘じておかなければならないことです。

 

残念ながら、平成バブルの夢よ再び、とばかりに、買っておけばいずれ値上がリするといって煽る不勤産業者がいるのは事実ですが、こういう話を真に受けてはいけません。不動産選びで最も重要なのは、その物件がいくら稼いでくれる物件なのか、つまりいくらの賃料収入を生み出すのか、です。もう二度と、理由なくムードだけで不勤産価格が上がる時代は来ないのです。不動産はキャピタルゲインを当てこんで買うのではなく、インカムゲインを見て買うものと考えてください。

 

 

不動産はインカムゲインで買え

収入を増やせなくても経費を削れば利幅は広がります。しかし、これもそう簡単なことではありません。アパート経営であれば、そのアパート全体で管理を委託している委託先との契約で管理費は決まるわけですが、安い管理会社に変更しようと思ったら理事会を動かさなくてはなりません。安い管理費を求めて管理会社を変えたら、管理の質が悪くなって借り王がつかなくなってしまった、というのでは元も子もありません。修繕積立金は将来の改装のために積み立てるものですから、年数を経過するごとに上がっていくのが普通です。収入ダウンにつながらないでできる経費のカットには限界があります。したがって、収益性の改善というと、結局は空室率の改善で収入が多少増える程度か、それにプラスアルファくらいしか見込めないわけです。

 

収益性のアップは容易なことではないのですから、物件の価格も当然上がらない。その兄年々物件は古くなっていくのですから、買った物件の値上がりは期待しないことです。過去、不動産はインフレ局面で大幅な価格上昇を記録してきました。最近も、物件価格はやや上昇気味ではあります。しかし、平成バブルのときのような価格上昇はもう二度とないと思ってください。それに、不動産は基本的に10年、20年というスパンで所有するものです。その間にインフレもデフレも経験します。インフレ局面では多少価格が上がりますが、同時に、インフレになると、世の中全体の金利が上がってくるので、不動産投資の利回りの高さは相対的に魅力が後退します。したがって、インフレで不動産価格が上がるとはいっても、限定的なものにとどまります。また、デフレ局面に入れば価格は下がってきます。山あり谷ありですから、不動産はキャピタルゲインではなく、インカムゲインで買うものなのです。

 

• 画像はセキスイハイムおよびダイワハウス公式HP、関連HPより引用しています。
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